定损 退租纠纷频发，如何构建和谐租赁关系

东莞交通律师获悉

“租房的时候还好，一搬出去就出问题了！”在重庆大学城工作的薛胜近日告诉记者，他在附近租了一套房子，但搬出去的时候，房东以各种无理理由索要2000多元的赔偿金。

随着租房成为越来越多人的居住选择，租金退还纠纷也时有发生。此前，江西上饶一房东在租客退房时，用探照灯逐一检查房间，并索赔一万多元。“用探照灯看损坏程度”一时引起热议。

租约解除时，房屋受损的判定标准谁说了算？其他租房关系中是否存在类似扣留押金、强行索要赔偿的情况？如何构建更加和谐的租房关系？记者就此进行了调查。

承租人无需支付正常磨损的费用

“墙上的海报撕掉了，我赔偿了1400元，还有之前根本没见过的垫子、床单、水壶等，赔偿800元。”薛胜告诉记者，经过协商，他向房东支付了1500元赔偿金，才得以搬走。

“租房时，中介和房东可能会做出一些很好的承诺，但最后是否扣押金、扣多少，往往都是他们说了算。”一位有过类似经历的租客无奈地表示，在搬出后评估损失时，双方很难平等协商。

不过，房东们也认为，出租房屋也有自己的难处。家住重庆红旗河沟的马先生说，他家有两套房子出租，好几位租客在搬走时都拖欠房租，房屋被大肆装修，垃圾满地。“收了好几年房租，还不够装修房子的费用。”

那么，租赁过程中财产损失谁来承担责任呢？北京德恒（重庆）律师事务所律师李建表示，一个重要的原则是，承租人不需要支付正常损失。“租赁物因正常使用而产生的损失，是一种消耗。任何物品都会因使用而产生一定的损耗。出租人将租赁物交付承租人使用和受益，也承认了这种损失。租赁物因合理损失而减少的价值，其实已经包含在租金中，所以承租人不需要支付正常损失。”

“丢失与损坏是有明显区别的，丢失一般是指在正常使用情况下，家具出现的一些自然磨损或者性能下降等。”重庆市渝中区市场监管局解放碑分局副局长张在荣表示，在长租情况下，如果家具椅子沙发出现损坏、电视机过时等情况，如果不是因使用不当或其他恶意、非正常因素造成，承租人无需支付赔偿。

损失的判断应符合一般交易惯例

不仅在房屋租赁中，在其他租赁关系中，扣留押金、强行索要赔偿的现象也时有发生。近日，一名大学生在视频平台举报，他在某网络租车平台租了一辆奥迪A6，还车检验时发现车辆大灯有细小划痕，租车公司拒绝退还押金，坚持更换大灯，尽管4S店称修复可能需要2000多元，他还是被要求承担更换零件费、工伤、折旧费等费用，共计6.88万元。

类似“以灯定损”的做法，也让一些网约车司机苦不堪言。重庆开州区网约车司机刘嘉林告诉记者：“如果你租车开网约车，到还车时，有些租赁公司会很挑剔，多找点车损，以便多扣押金。”

重庆理工大学成渝地区双城经济圈协同发展研究中心研究员莫元明认为，“以灯定损”违背了契约精神和公平原则，遇到纠纷时，双方应保持相互理解、包容的态度，妥善协商解决。

“损失赔偿可以是恢复原状，也可以是赔偿出租人自行修复的费用。但赔偿必须考虑经济可行性，赔偿过程必须体现公平合理和过错相当性。”莫元明说。

莫元明表示，在租赁合同中，双方可以约定房屋的使用、保管、验收等事宜。如果没有约定，损失的判断应该按照一般交易和正常人的判断习惯。比如，交付验收的标准是否统一：交付时是否仔细检查租赁物的每个细节。如果没有，在归还时不能再提出额外的强制要求。

公平合理是租赁关系的基石

“我觉得房东在搬离时拖欠房租，导致矛盾激化的行为，需要更多来自社会道德的约束。漫长的维权过程，对于刚步入职场的人来说，既是精神上的疲惫，也是经济上的消耗。”刚刚大学毕业的陈忠说。

李建认为，面对出租人的无理要求，承租人不应盲目妥协，更不能轻易放弃自己的合法权益。在确定损失赔偿金额时，出租人应结合实际情况和市场情况，不能随意报价。如有争议，可以协商解决，也可以请第三方机构评估。公平合理是租赁关系的基石。

“尽管租赁市场更加专业化、规范化，但仍有一些人通过定损、扣押押金等手段牟取暴利。”中国政法大学传播法研究中心副主任朱炜表示，出现类似情况的原因，除了合同细节等原因外，还与租赁市场供需匹配不够、信息不对称等因素有关。

朱炜建议，出租人和承租人应认真检查房屋，如因估损、扣押金等引起难以解决的纠纷，可向住房和建设部门、市场监督管理部门反映，或向消协、调解机构等投诉，也可借助司法途径维权。

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