商丘市法院加强物业规范服务，2024年物业纠纷案件大幅下降44.75%

东莞交通律师获悉

介绍：

良好的生活环境是居民幸福生活的基础。拥有美丽环境和舒适生活的社区不能与房地产服务公司的关怀服务和业主共同合作分开。 “小财产，大人物的生计”。在财产服务合同中正确解决冲突和争议是法院关注社会和人民生计的切入点，这也是帮助人们的生计发展的重要任务。 2024年，上级人民法院分析了当前的物业服务纠纷案件的特征，并向市政物业服务当局发出了“加强财产标准化服务的司法建议”。 地方法院，地方法院和 法院分别设立了财产纠纷调解工作站和调解中心，增加了调解和解决财产纠纷的努力。 2024年，该市新收购的财产服务合同纠纷案件比2023年下降了44.75％，而物业服务合同纠纷的前端治理效应已经开始出现。现在发布了由香格市法院处理的四个典型的财产服务合同纠纷案件，以便全面发挥司法审判价值的领导作用，促进财产服务公司与所有者之间的良性互动，并共同维持舒适的生活环境。

目录：

案例1： 与Li Mou物业服务合同之间的争议

案例2：Cheng的房地产公司与LIU的财产服务合同之间的争议

案例3：Jin 和Hua 财产之间的合同纠纷

案例4：朱穆莫和穆尤恩房地产公司之间的物业服务合同纠纷

案例1： 与Li Mou物业服务合同之间的争议

- 作为财产经理，财产公司应积极履行其维护管理职责

【基本案例】

是位于 社区的房地产服务公司，Li是社区的所有者。 自2018年以来一直在提供服务，并与Li签署了“物业管理服务协议”。李在2018年支付了1,156元的物业管理服务费，但从2019年1月1日到2024年12月31日，他推迟了财产费用，总共欠了6,936元的财产费用。在此期间， 敦促Li通过打电话并在他面前发布流量通知来支付财产管理服务费。由于房地产公司的冲动失败了，因此诉讼上法庭。李认为，穆森房地产公司的服务严重缺陷，涉及此案的房屋严重泄漏，他要求维修很多次，但 忽略了它。

【检查结果】

在审判期间，香格中级人民法院证实，LI欠财产费，但他的房屋泄漏的事实也存在。如果李只要求单方面支付财产费，则该案没有基本解决。因此，双方之间进行了很多调解。最后，根据第一案的判决，即李支付了6,936人民币的财产费，第二个实例证实， 负责使用房屋维护基金来修复房屋屋顶泄漏。双方都对调解结果感到满意，从而取得了良好的社会成果。

【典型的意义】

作为社区的财产经理，房地产公司应具有高度的服务和责任感，并按照商定的财产服务范围进行适当维修和维护所有者的共同部分。在现实生活中，房地产公司未能履行其检查，维护和管理职责，并且未能及时发现问题，从而造成了所有者的损失，这会导致所有者与财产公司之间的冲突和争议，这不利于社会稳定。此案是为了结束案件，双方之间的冲突是通过调解解决的，所有者与房地产服务公司之间的余额。显然，房地产公司不能以所有者亲自拒绝支付财产费用为由逃避其在管理服务社区中的职责，并且所有者不能以财产服务缺陷的理由拒绝支付财产费用。双方应有意识地履行各自的义务。

案例2：Cheng的房地产公司与LIU的财产服务合同之间的争议

- 财产地点的居民委员会可能负责该行业首席委员会的责任

【基本案例】

由于某个社区未能选举业主委员会，因此在该房地产公司早期从社区退出后，2019年7月1日，社区居民委员会属于该社区的社区居民委员会签署了“财产委托的管理服务协议”与Cheng的房地产公司的指导和监督在某个办公室的指导和监督下，该办公室从2019年8月1日起，该公司的房地产公司将在Cheng 和的房地产公司中，并管理Cheng的财产管理公司。刘是社区的所有者。他认为，郑财产公司和社区居民委员会签署的“财产委托管理服务协议”对所有者没有法律约束力。在Cheng的房地产公司提供财产服务后，他拒绝支付财产费用。从2019年8月1日到2024年3月31日，欠了8,176元的财产费用。郑的房地产公司的冲动毫无结果，两党有争议。

[裁判结果]

审判后，地方法院裁定，社区居民委员会和Cheng的房地产公司签署的“财产委托管理服务协议”是双方意图的真实表达。该内容并未违反相关法律和行政法规的强制性规定，并且是合法和有效的，并且对所有所有者都有约束力。 Cheng的房地产公司与LIU建立了财产服务合同关系。前者为后者提供了财产服务。根据《中华人民共和国民法典》第944条，刘应按照商定的标准支付财产费，然后裁定刘应从2019年8月1日至2024年3月31日支付8,176元的财产费用。

【典型的意义】

居民的委员会是基层群众自治组织，以自我管理，自我教育和居民的自助服务，并在促进财产管理和基层治理的良性和协调发展方面发挥着重要作用。实际上，一些社区很长一段时间以来没有建立所有者委员会。物业服务公司在早期退出后，社区将处于无财产服务的状态。根据《河南省物业管理条例》的第8条和“河南省所有者会议和所有者委员会指导规则”的第69条，在成立新所有者委员会之前，在财产地点的住宅（村庄）委员会可能会在街头办公室和乡镇政府的指导和监督下负责该行业的主要委员会。同时，住宅委员会应协助财产管理，并积极促进社区所有者委员会的建立。此案证实，邻里委员会应根据法律代表行业委员会行动。与物业服务公司签署的财产服务合同对所有者具有法律约束力，并且对维护和改善基层群众自治系统具有积极意义。这也是一种具体的做法，旨在促进共同建设，共同政府和城市和农村地区共享基层治理模式的建设。

案例3：Jin 和Hua 财产之间的合同纠纷

- 所有者拒绝履行其义务以开发人员的建设问题为由支付财产服务费。没有法律依据

【基本案例】

Jin 是Sui 社区的一家房地产公司。它与社区开发商Henan Co.，Ltd。签署了“初步的物业管理服务协议”，该公司规定Jin 将为社区提供物业管理服务。 2020年5月30日，Jin 和Hua 签署了“物业管理服务协议”。后来，截至2024年12月31日，Hua 欠了2,737元的财产费用，而Jin 的房地产公司未能敦促他，因此他在法庭上提起诉讼。 Hua 认为，在社区的开发过程中，开发人员未能安装图纸计划的支持设施，并在其窗口下安装了变压器。严重的噪音给他的生活带来了麻烦。他多次咨询了财产，但失败了，并不是他拒绝无缘无故支付财产费。

[裁判结果]

审判后，SUI县法院裁定，双方应根据协议充分履行其义务。 Jin 充分履行其财产管理和服务义务，在获得服务后，Hua 应按照合同支付财产费。 Hua 声称，开发商在建造房屋时将安装在房屋附近的社区变压器。噪音影响生命的原因不是他不支付财产费用的合理原因。基于此，Hua 被裁定向Jin 房地产公司支付2,737元的财产费用。

【典型的意义】

《中华人民共和国民法典》第937条规定，物业服务合同是一份合同，在该合同中，物业服务提供商提供财产服务，例如维护建筑物及其辅助设施，环境卫生设施，环境卫生及其相关订单管理以及对房地产服务领域内的所有者的维护，以及所有者支付房地产费用。但是，房屋的购买和销售以及财产服务属于两个不同的法律关系。房屋的购买和销售关系发生在所有者和房地产开发公司之间，房地产服务关系发生在所有者和物业服务公司之间。两者不能混淆。对于诸如与房屋相关的设施安装，计划更改等诸如施工问题，所有者应在接受和交付时将其提高到开发商。但是，此问题不是由物业服务公司引起的，所有者不能拒绝以此支付财产费用。在这种情况下，法院确认，在房屋开发期间，变压器安装位置的问题不是房地产服务公司引起的。房地产服务公司提供相应的服务后，所有者应支付财产费，进一步澄清所有者，房地产开发公司和房地产服务公司之间的法律关系，并为所有者的类似索赔提供裁判指南。

案例4：朱穆莫和穆尤恩房地产公司之间的物业服务合同纠纷

- - 专业公司在其物业服务领域有安全保护义务

【基本案例】

朱是一个7岁的孩子，住在阳城市的城市社区。 的房地产公司是社区的房地产公司。 2024年7月8日，朱和他的家人从社区地下车库的出口回到家，遇到了一只流浪猫。朱的家人首先离开。朱俯身抚摸猫的头。后来，这只猫猛扑在朱，在身体的许多部位引起划痕，咬伤和出血，包括他的右臂，右手，老虎的嘴，背部等。朱莫（Zhu ）被猫刮擦之后，他的家人向房地产公司告知了这种情况。财产公司的工作人员抓住了猫后，他们在社区的几个所有者的微信小组中发出了索赔通知。因为没有人声称这是猫被从社区开除的。朱·穆莫（Zhu ）索取了穆尤恩（）房地产公司的赔偿，但失败了，并在法庭上起诉他。

[裁判结果]

经过审判，扬昌法院认为，作为社区的财产经理，财产公司应履行其服务区域内的管理和安全义务。在朱被一只流浪猫刮擦之前，一些所有者向穆尤恩房地产公司的工作人员报告了社区中有流浪猫，但是由于 并没有采取有效的措施来及时驱逐流浪猫，因此社区中的流浪猫在社区中被Zhu抓住。 房地产公司未履行其安全保护义务，应承担相应的管理责任；同时，在朱的家人发现小猫之后，他们没有采取有效的措施使它们远离流浪猫，而是首先离开，造成危险，还应承担损害结果的责任。根据此案的实际情况，决定穆尤恩物业公司将承担赔偿责任的40％。

【典型的意义】

第942条，《中华人民共和国民法典》第1款规定，物业服务企业必须承担其财产服务领域内的安全保护义务。此安全保护义务要求物业服务公司通过各种措施，以确保所有者和财产用户的个人和财产安全。在这种情况下，朱穆莫在他居住的社区中被流浪动物刮擦，咬伤和流血，他的人身安全处于危险之中。在此之前，社区中的许多人报告了流浪动物的安全。作为有义务保护安全的物业服务公司，应认真对待它。因为他没有采取有效的措施，所以朱穆莫应承担赔偿责任。根据房地产服务公司的安全保护义务，法院确认，在这种情况下，房地产服务公司应成为负责任的实体，并根据居民自己的过失，它决定了房地产服务公司的薪酬比率，这不仅保护居民的个人权利和利益，还保护着房地产服务公司在社区中造成典型企业的个人安全性，并为某些典型造成了典型的责任。

法律链接

中华人民共和国民法典第942条“民法”财产服务提供商应适当维修，清洁，绿色，运营和管理财产服务领域的所有者的共同部分，并根据协议和财产的性质，维护房地产服务领域的基本订单，并采取合理的措施，以保护自主者的个人和财产安全。

对于违反相关公共安全，环境保护，消防和财产服务领域中其他法律法规的行为，物业服务提供商应采取及时，合理的措施来制止他们，向相关的行政部门报告并协助处理它们。

《中华人民共和国民法典》第944条：所有者应根据协议向物业服务提供商支付财产费用。如果物业服务提供商根据协议和相关法规提供了服务，则所有者不得以他不接受或不需要接受相关财产服务的理由支付财产费用。

如果所有者未能在违反协议的时间限制内支付财产费，则物业服务提供商可能会敦促他在合理的时间内支付；如果在合理期限之后仍未支付付款，则物业服务提供商可以提起诉讼或申请仲裁。

物业服务提供商不得使用诸如停止电源，供水，供暖供应和天然气供应等方法来敦促财产费用。

“物业管理条例”第35条物业服务企业应根据财产服务合同的规定提供相应的服务。

如果财产服务企业未能履行财产服务合同的规定并损害所有者的个人和财产安全，则应根据法律承担相应的法律责任。

《亨南财产管理条例》第8条街道办事处和乡镇人民政府在其管辖范围内组织，指导和协调在其管辖范围内每个物业管理领域的所有者会议或所有者代表会议的建立（以下称为所有者会议）监督旧社区的物业管理，并协调物业管理与社区建设之间的关系。

社区（乡村）委员会协助街头办公室和乡镇政府在物业管理方面做得很好。

如果所有者委员会未能选举或所有者委员会成员人数不到客观原因，则第69条“指导亨南省所有人会议和所有者委员会”的第69条，如果是由于客观原因，社区（乡村）委员会应作为行业总委员会的责任，在街头公职委员会的指导和镇上成员的责任。

法官提醒

物业服务公司承担财产服务领域的管理责任，其主要收入来自财产费用；当所有者接受相应的质量财产服务时，他们应按照约定支付财产费用。业主的欠财产和财产服务公司的服务不足将导致两者之间的冲突和纠纷。财产费用的欠款将导致房地产服务公司的运营问题，并且物业服务将变得越来越恶化，形成一个恶性循环。司法审判是解决冲突和纠纷的最后一条防线。当发生财产纠纷时，所有者和财产服务公司应合理地保护其权利，积极使用多元化的争议解决机制，例如社会调解和行业调解，以寻求合法性和合规性范围内两党之间利益的平衡。良好的财产关系不能与所有者和房地产服务公司的共同努力分开。大多数所有者应有意识地支付财产费；物业服务公司还应遵守认真而负责任的态度，迅速处理所有者报告的问题，提高服务意识，并为业主创造一个良好的生活环境。

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