离婚纠纷中房产贬值补偿问题：法律依据、核心规则及实务要点

东莞交通律师获悉

离婚案件里，涉及一方婚前购置、婚后共同偿还且离异时房产价值下降的补偿事宜，必须依据法规条文、财产属性和贬损缘由来统筹解决。接下来，将围绕法律支撑、关键准则、核算方式以及操作层面的注意事项进行剖析。

一、核心法律依据

依照《民法典》第1087条以及最高法院关于适用《民法典》婚姻家庭部分解释（一）第78条，若婚前个人支付首付款并登记在个人名下，婚后双方共同偿还贷款的房产，通常情况下应归属于登记在册的一方，不过，需对另一方在婚姻存续期间共同支付的贷款金额及其产生的增值或减值部分给予相应补偿。中心思想在于：结婚后一起偿还的贷款以及由此带来的房产增值部分，应算作夫妻双方的共有资产，在分开时需要平均分配；即便房产价值下降，也必须对共同还贷的投入金额给予补偿，因为这种还贷行为提升了房产的价值或者降低了未偿还的债务。

二、关键规则：贬值房产的补偿逻辑（一）房产归属：登记方优先

依据第七十八条，这种房产大体上归属于购买者（记录者），因为首期付款和婚前已经偿还的贷款属于其个人资产，不过，必须对另一方在婚姻期间共同支付的款项以及由此产生的增值（或价值减少）给予补偿。

（二）补偿范围：共同还贷及对应贬值部分

补偿金额需覆盖两部分：

夫妻共同财产用于清偿的债务本金和利息：不论资金从哪一方账户支出，都算作共同出资；共同承担的还款部分造成的房产价值下降：由于房产价格下跌，共同还款部分所对应的房产价值损失应由房产登记方给予另一方补偿，以免非登记方因参与还款反而蒙受损失。（三）导致房产贬值的因素对补偿金额的影响

如果房价下跌是市场环境变化所致，比如经济不景气或政府干预，那么补偿金额将依据双方共同还款的比例来分配；如果房价降低是由于房产登记人的责任问题，例如故意不还贷款、私自处理房产或疏于保养，那么法官可以决定增加未登记一方的补偿额度，以此作为对有过错一方的惩罚措施。

三、补偿金额的具体计算方法

补偿金额的计算需结合以下公式（以总房款为基数）：

（一）基础公式

补偿钱款数额等于，共同偿还贷款的本金和利息总额除以，整栋房产的购买总价值之后，再乘以，夫妻分开时房产的市场价格的一半，然后加上或减去，价值贬损的修正数额

注：

（二）分步骤计算示例

假设案例事实如下：

计算步骤：

共同还贷的本金和利息合计为二十五万元，其中本金为十万，利息为十五万；购房的总费用为三十万元的首付款，加上七十万元的贷款，再加上十五万元的利息，以及一万元的契税，总共是一百一十六万元，其中契税等费用一般包含在总成本内；共同还贷金额占总成本的比例为二十五万元除以一百一十六万元，大约是百分之二十一点五五；离婚时房产的市场价值为八十万元；共同还贷所对应的贬值损失为百分之二十一点五五乘以二十万元的总贬值，大约是四万三千一百元；应补偿的金额为二十五万元的一半加上贬值对应的补偿，即十二万五千元加上四万三千一百元，合计为十六万八千一百元。

如果房产价格上涨，补偿数额是“双方共同偿还的贷款本金和利息的一半，加上共同偿还贷款对应的增值额度”；如果房产价格下跌，补偿数额是“双方共同偿还的贷款本金和利息的一半，加上共同偿还贷款对应的减值赔偿”（由于未登记的一方因共同偿还贷款实际上承担了部分价格下跌的风险）。

四、实务要点与争议处理（一）共同还贷的举证责任

非登记方需举证证明婚后共同还贷的事实，常见证据包括：

若登记方声称还贷资金属于个人所有，例如婚前存储的款项、个人继承的款项，则必须提交资金来源的证明材料，例如婚前账户的交易记录、经过公证的遗嘱等，如果没有提供相关证明，就认定该款项为夫妻共同财产。

（二）贬值原因的举证与责任划分

如果登记方声称资产价值下降是由于其自身责任造成，比如疏于维护保养或非法处置，那么必须拿出证明材料，例如拖欠管理费凭证、质押协议、向公安机关报案证明等；倘若不能证实其有过错行为，法庭一般会依照市场状况来裁决，只退还共同偿还贷款的金额。

（三）评估时点的选择

房产价格判定以分开时市场行情为标准；若打官司期间房产价格因市场行情出现显著变动，比如猛增或骤降，法庭可以依据具体情况确定价格核算的时间点，例如以开始诉讼时或作出判决时为准，不过必须确保双方在程序上的权利不受损害。

（四）特殊情形：首付款为借款或赠与五、典型案例参考（模拟）

张某男性，事先购置住宅一栋，价值两百万，首期支付六十万，剩余款项一百四十万申请抵押贷款，房产证上登记为张某所有。婚后，张某与李某女性联手支付债务五年，期间累计偿还本金二十万、支付利息三十万，离异之际房产市价降至一百五十万，折损五十万。李某提起诉讼，主张获得相应补偿。

法院裁判：

该房产属于张某个人名下；双方共同承担的还款总额为二十五万元，其中包括二十万元的本金和三十万元的利息，这部分金额占房屋总购置费用的百分之十点六四；房屋总购置费用由六十万元的首付款、一百四十万元的贷款、三十万元的利息以及五万元的税费合计构成，总计二百三十五万元；基于共同还款部分对应的房产价值减损，计算得出损失金额约为五万三千二百元，该数值为百分之十点六四乘以五十万元；最终应给予的补偿数额为共同还款总额的一半，即十二万五千元，加上贬值损失金额，合计约为十七万八千二百元。总结

涉及婚前个人购置、婚后共同偿还且离异时价值下跌的房产，在确定补偿数额时，应全面评估共同还贷的利息和本金，房屋最初的总造价，资产价值降低的程度以及造成贬值的因素，各项因素都要纳入考量范围，不可忽视，必须全面考虑，不可偏废。处理这类案件的核心准则是，未登记的一方，因参与共同还贷而形成的财产权益，不能因为房产价值缩水而遭受损失，登记的一方，必须对共同还贷的实际支出以及由此产生的价值损失给予相应的补偿，这是基本原则，必须严格遵守，不能有丝毫偏差。实际操作中，当事人必须提供充分证据证明共同偿还贷款的情况，说明资产价值下降的缘由，以及房产当前的评估价格，以此作为自身主张的依据。

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