半生积蓄买房却因原房主债务被查封，5年房主如何维权？

东莞交通律师获悉

半生积蓄全款买房

水电燃气费按时交纳

只因原房主欠下巨额债务

新房东住了5年的房子遭法院查封

该如何依法维权

基本案情

2018年9月，海某借助中介机构购入秦某名下的一处房产，三方订立了《房屋买卖合同》和委托代办产权手续，且完成公证程序，合同明确房价总额为48.5万元，海某按约定将全部款项交付秦某后搬入居住，同时按时支付了水电燃气等相关费用，但因外在因素影响，该房产始终没有完成过户手续。2023年，海某打算办理房产过户，但发现时机不对，因为该房产已被法院查封。事情是这样的，秦某卖掉房子后，卷入经济纠纷，法院判决他必须还债，但他没按时还钱。法院依法把秦某名下的房子给查封了，所以海某没法顺利过户。海某身份属于案件无关方，于是依据相关法律，向司法机构递交了执行异议的文书，意图撤销针对相关房产的查封措施。

法院审理

法院审理后认定，海某作为案件无关方，与另案被执行人秦某在涉案房屋被查封之前，已经签订了具有法律效力的书面房产买卖协议，并且全额支付了涉案房屋的购房费用，同时海某从2018年购得房屋后，一直居住在涉案房屋内，并非因为海某自身的原因导致未能完成过户登记手续，因此海某提出的异议是合理的，法院决定采纳，并作出裁定，解除对涉案房屋的查封措施。

法官说法

案外人质疑已确定债权主张的资格依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条的条款。法院接到异议申请后，会按照相关规定，并参考《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，全面评估案外人是否有权排除执行该标的物，若认定异议有理，便作出裁定暂停执行，若认为异议无据，则裁定不予支持。如果旁观者对判决结果不认同，他们能够根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条的内容，依据具体情况选择申请再审程序，或者提起新的诉讼。

海某购买二手房，是秦某执行案件的案外人，同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中的四种条件，具体是海某在法院查封前签订了有效的书面购房合同，付清了全部房款，合法居住在涉案房屋中，且没有因为自身原因未办理过户手续因此司法机构依照法规批准了海某的请求，确认海某对于相关房产所拥有的权益足以阻止司法部门的强制处置，最后判决撤销对该房产的冻结措施。

法官指出：购买二手房必须签订合法有效的书面协议，同时要立刻到相关机构办理房产转移登记，以免造成今后无谓的纠纷，另外购房者在交易过程中必须加强风险防范，一旦出现状况应马上寻求法律支持，这样才能切实保障自己的正当权利。

法条链接

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《中华人民共和国民事诉讼法》

执行阶段，如果案外人针对执行对象提交书面质疑，法院需在接到书面质疑后十五天内进行核查，若质疑有理，应裁定暂停对该对象的执行；若无理，则裁定予以否定。如果案外人或者当事人对裁定有异议，并且认为之前的判决或裁定存在偏差，那么就应当按照审判监督的相关流程来处理；如果这份裁定和原判决、裁定没有关联，那么当事人就有权在裁定被送达后的十五天内，向法院提起诉讼。

《最高法院对法院处理执行异议和复议案件相关问题的说明》

第二十八条 在处理涉及财产的债务清偿事务时，若购买者对登记在债务人名下的房产表达不同意见，并且该购买者的权益可以对抗强制执行措施，同时满足特定条件，那么司法机构应当认可这种异议的有效性，予以支持，这些条件包括：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

已经付清所有款项，或者已经依照合同规定支付了部分款项，并且剩余部分依照法院的要求执行交付。

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

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